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加息並非“最後一根稻草” 香港房價還會漲?

本文发布时间: 2016-Dec-21
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證券時報網12月20日訊 美聯儲加息一度被認為是壓垮香港樓市的“最後一根稻草”,然而事實可能並非如此。2016年伊始,許多關於香港樓市的“壞消息”傳來,市場對於香港樓市的表現預期並不看好。不過,一些內地開發商赴港高價拿地,香港豪宅銷售市場的內地客占比也創下多年新高,香港樓市再次成為“吸金之地”,房價也開始回升。據美聯物業提供的香港樓價走勢圖,從去年8月開始香港樓市就開始出現向下的趨勢,到今年3月建築面積的平均呎價已從去年8月的8740港元跌至7665港元。不過,截至11月16日香港以建築面積計算的平均呎價已經回升到8542港元。為遏抑投資需求,香港特區政府在11月初再次“加辣”,全面提高買賣住宅物業印花稅率,無論交易價格,稅率劃一調高至交易額的15%。由於此前針對非本地居民需付15%的買家印花稅繼續適用,加上新“辣招”中統一規定的15%物業印花稅,這意味著海外買家在香港置業需付高達30%的稅款;而首次置業的香港永久居民則可獲豁免新稅率。由於最新推出的“辣招”比以往都要更“辣”,業內人士普遍認為有助迅速讓熾熱的樓市降溫,並遏制香港本地和海外投資需求。隨後,美聯儲如期宣布加息,加上樓市“辣招”影響未完全被消化,許多投資者對香港樓市維持觀望態度。近日,美聯儲加息後的首個周六及周日香港樓市成交明顯減少,其中新樓盤交投量實時回落。此外,香港特區行政長官梁振英表示,特區政府樓市政策不會因加息而“減辣”。記者調查發現,目前香港大部分住宅按揭貸款的息率大約在1.8%至2.1%之間。中原地產亞太區總裁黃偉雄表示,今年下半年香港樓市持續升溫,直到11月初香港特區政府推出新的調控措施加上美聯儲加息的影響,目前市場觀望氣氛濃厚,但調控政策只能短暫剎停上升中的樓價,但並未能解決根本問題。“目前市場上本身有很多剛性需求,辣招反而迫使小業主和開發商暫停售樓,導致市場短暫供不應求,適得其反。同時由於港元與美元掛鉤,香港樓市受到全球熱錢的追捧,我們預計明年樓價全年有5%的升幅。”美聯物業住宅部行政總裁布少明公布最新調查結果,有44%的內地投資客指入市決定暫時不受“辣招”影響,其中5成受訪者基於長遠看好香港樓市表現,其次有迫切置業需求的受訪者約占15%,而認為香港樓市租金回報可觀、預期加息步伐溫和及憧景“筍盤”湧現者各占7%,預計2017年樓價走勢呈“U型”走勢,調整至明年首季後反彈,全年平均上漲5%。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,雖然此次美聯儲加息與去年時間相同,但最大不同是去年同期樓價正從高位回調,令加息後三個月(2015年12月至今年2月)的一、二手成交量回落,但這次加息符市場預期,市場早已消化影響,加上人民幣貶值預期吸引資金來港買樓保值,而股市趨勢穩中向好,估計發展商重拾推盤步伐後,未來三個月(今年12月至明年2月)一、二手成交量將較去年同期上升49.3%。此外,內地房地產開發商對香港樓市更有相對積極的態度。短短一個多月的時間,海航已兩度出手,耗資逾142億港元奪得香港啟德地塊。就在近日,海航集團擊敗李嘉誠的長實、萬科等巨頭,以54.12億港元(約合49億元人民幣)奪得香港九龍啟德第1L區3號地盤住宅用地,每方呎樓面地價約13600港元(約合每平方米13.18萬元人民幣),再創啟德發展區新高。香港地政總署的數據顯示,2015年內地房企在香港所購地價的總和首次超過香港本地房企,占全年香港土地出讓金總額的55%。在香港頻繁出手拿地的主要是央企和上市公司。


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